五大秘訣：誠懇 打通你的人脈 ！~業務員說真話 生客變熟客！名片上寫著「專營高總價住宅、豪宅銷售第一品牌」，初次在永慶房屋天母西路直營店內見到店長林宏彰時，店面雖然坪數不大，甚至空間略嫌擁擠，卻在他的帶領下，創造出上一季永慶房屋佣金收入最高門市的佳績。問起林宏彰，身為超級業務員如何讓初次見面的客戶留下好印象？他的答案竟是：「話不要太多。」天母的房價平均3千萬元起跳，面對許多身價不菲的企業主、大老闆，他認為：「天花亂墜、不熟亂回答都是禁忌，談話間讓對方感覺舒服、沒有壓迫感，才能留下好印象。」曾有某大醫院的院長夫人，因為業務員票貼太過主觀推銷，讓她覺得「沒有機會表達意見，」反而帶來反效果。「要記得是客戶要買房子，不是自己要買，所以要針對客戶的需求做建議，而不是我覺得這間房子不錯，一定要對方買，」他說。房仲業務員的工作，可分為陌生開發和銷售兩部份，新進業務通常是「先開發，再做銷售。」林宏彰解釋，開發物件其實比帶客戶看房子簡單，因為只有兩種結果：一是被拒絕，一是屋主有意願賣房子。帶客戶看房子就會有各種狀況。他記得第一次做陌生開發時，到門口3、4次卻遲遲不敢按門鈴，甚至還暗自祈禱屋主不在，直到沒有業績實在「混不下去了」，才硬著頭皮按門鈴。「第一次試過，訂做禮服心裡的結就解開了，反正最多就是被罵、被甩門、被狗追，慢慢就熟練了，」他笑著說。當然，帶客戶看房子需要更多、更周延的談話技巧，大致可歸納出5大重點：重點1 貼心問出「客戶到底要什麼？」看房子是很累、很花時間的事，業務員最重要的任務，就是盡快幫客戶找到滿意的物件，因此初次見面時，必須從談話間設法了解客戶的需求。林宏彰認為，初次見面還不清楚客戶喜好，其實不需要準備太多「客製化」文件，客戶的購屋需求、家庭成員背景、需要坪數、喜歡物件類型則要先問清楚。一開始可以先問：「現在住哪邊？最近看過哪些房子？」以此切入話題。接著再從客戶的家吳哥窟庭背景來尋找聊天線索。例如帶父母親一起來的，就要多跟父母親聊天，因為長輩的意見通常是成交的關鍵。他記得4年前剛入行，第一個客戶原本就快成交，最後關頭因為客戶母親不喜歡沒有電梯的公寓而臨時反悔，所幸他努力再找了間有電梯的公寓，才以圓滿成交收場。他強調，客戶看房子最在意的通常是價錢和安全，即便是初次見面的客戶，先查一下該地區平均的行情、成交價，列張清單見面時交給他，馬上感覺就不一樣。重點2 客觀告訴客戶「真的不適合，不要勉強！」消費者意識抬頭，服務要更細緻。任何房子一定都會有瑕疵，初次見面時，客觀分析房子的優缺點，從客戶需求票貼出發，會讓對方備感信任。如果是有重大瑕疵的物件，如海砂屋、輻射屋、「非自然身故」的兇宅，務必要告知客戶。他表示，永慶房屋有嚴格的審屋程序，不接受這種具有重大瑕疵的物件。或是遇到房子附近有高壓電塔，與其跟客戶保證「很快就會拆除，」還不如更誠實的詢問客戶的意見。他建議可以向客戶委婉表達：「如果不介意，我們可以請專家來測量輻射值，看看是否在安全值之內。」假使客戶真的沒興趣，此時就要「退一步」說：「真的不合適，就不要勉強，我們趕快再幫您找更合適的物件！」這句話很重要。千萬不要一直說「這間可以啦！這間可以啦！」曝露急於成交的心態信用貸款，就會引起對方反感。重點3 誠實當顧問，不是當仲介客戶看房子通常不會只找一家仲介，所以一定要在初次見面，就讓對方印象深刻。林宏彰表示，勝出的關鍵就是讓客戶覺得在你身上可以得到資訊，關係才會長久，換句話說，就是當客戶的「顧問」而不只是「仲介」。尤其面對頂級客戶，成交動輒5千萬元以上的豪宅，大老闆通常會對特定區域的房子有興趣，或是想多看不同區塊的物件。當客戶詢問說：「內湖某間預售屋的行情多少？」這時候不要存有私心，覺得不是自己的區域無關緊要，或是直接回答「不知道」，應該要熱心地說：「這個部份，我再幫您查查看。」此外，新手業務seo最害怕客戶「一問三不知」，林宏彰提醒，「不熟就不熟，不要亂回答，尤其是敏感的數字如售價、底價、屋齡、管理費等等，講錯話就來不及了。」像看屋時，客戶最常會問：「屋主為什麼要賣？」如果不知道，也不要回答通用答案「因為房子太小想換屋」，如果被客戶發現不是這樣，難免就被冠上「信口開河」的標籤了。所以不如誠實回答：「大哥大姐，不好意思，我是新來的不是很懂，我會回去弄清楚再向您報告。」雖然是小細節，但客戶會感受到你的用心，而不是胡亂回答。重點4 留人邀請客戶到店裡坐坐帶客戶看房子，通常會多準備幾間給他們看。林宏彰說，如果客戶喜歡，可買屋以趕快打電話報告店長；假使不是很喜歡，就設法邀請客戶到店頭休息一下，看看網路看屋的影音宅速配。尤其是初次見面的客戶，相處的時間越久，越能了解客戶需求。過去沒有網路看屋的年代，都是土法煉鋼，業務員在大街小巷、門口發DM，等客戶上門，現在有了網路看屋，業績至少相差4、5成。他分析，原因就在於主動來電的客戶變多了，「看房子本來就很主觀，你幫客戶準備再多物件，也比不上客戶自己挑選最喜歡中意的。」重點5 聯絡當晚務必以電話詢問滿意度辛苦帶看一整天，當天晚上的聯絡也不能鬆懈，因為再約下一次可能是一個星期後，所以一定要讓對方留下深刻印象。酒店工作「初次帶看時，至少留下名片、屋況資料，有給客戶東西、資訊，他們再找你的機率非常高。」當天晚上電話聯絡的目的，最主要是了解客戶喜不喜歡當天的物件，覺得有什麼優缺點。如果客戶表示沒有看到滿意的物件，就要回答說：「不好意思浪費您一整個下午的時間，我會回去幫您準備更合適的物件，下次再帶您去看。」甚至是多蒐集幾間物件，在下次看屋前，就先把物件的概況、照片、格局平面圖e-mail給客戶。若是客戶表示滿意，還想再看一次房子時，第二次見面，就可以帶著「客製化」的房屋簡報送給客戶，裡面有該物件的基本資料、外觀和內部格局的彩色照片等。「一切就看長灘島你有多想把房子賣掉，你就會付出多少努力！」林宏彰說。林宏彰「生客變熟客」能力配置表令人舒適的談話技巧：30％顧客導向的專業建議：30％儀容和態度：15％房市簡報資訊提供：15％後續追蹤服務：10％林宏彰的生客變熟客流程圖介紹屋況、詢問客戶背景、買屋動機→客觀分析房子的優缺點→詢問客戶對物件的看法→喜歡：打電話報告店長∕不喜歡：邀請客戶到店頭，用網路看屋、尋找其他物件→當天晚上再次電話聯絡，多詢問客戶需求→再約下一次
- Sep 30 Sun 2012 22:50
五大秘訣：誠懇 打通你的人脈 ！~業務員說真話 生客變熟客！
- Sep 30 Sun 2012 02:49
DARK' 闇黑工場~瘦不了的誘惑
DARK' 闇黑工場~瘦不了的誘惑腰瘦喔~~ 真是受不了的誘惑誰叫我這麼愛吃網路行銷巧克力一邊囔著團購別揪我了 一邊又忍不住多買了幾盒「DARK' 闇黑辦公室出租工場」 是第一次開團就得到熱烈迴響因為光看網頁就很吸引人了闇黑時代開啟 系統傢俱http://www.dark.com.tw/ 包裝提袋都是大紅色的 很喜氣 好像要過年囉G2000(也有人說是喜餅)▲這是 5分熟 的半熟巧克力蛋糕打開來的視覺 像是剛出爐的租房子濃濃的巧克力真的是五分熟耶 ~~內層勾勾ㄉ▲接下來介紹 ~核桃布朗尼一盒關鍵字排名有10片(哈! 拍照前就拼掉一片了)給它整齊的擺一擺 才半盒耶(好吃是好西裝吃 嚴格來說 不算平價)一片裝的核桃布朗尼 名片大小 厚度約1.5cm+▲再來室內設計介紹 我的最愛 ~~干邑白蘭地生巧克力其實沒啥酒味耶品嚐完的感覺是花蓮民宿.... ~~真是既享受 又想瘦▲這是學校送的「法朵」 ~還沒花蓮民宿空品嚐
- Sep 29 Sat 2012 03:10
[中壢]限時超值-明皇樓
[中壢]限時超值-明皇樓在威利博斯那看到推薦 古華花園 明皇樓 港式飲茶 吃到飽在週一和週二中午還有特價 399+10%剛好 2/9(一) 是我又長一歲的日子,就打著這個旗號..咱們大吃一頓去優雅的中式餐聽每樣餐具都擺放得中規烤肉中矩茶水費每人必須再加收$30茶水為 玫瑰茶淡淡的玫瑰香,在嘴內散發使用小燭火加熱,更添風情沙拉旗魚卵 : 口感紮實,但和一般 日本料理店 一樣的等級,所以沒什麼特色鎮江肴肉凍 ：很少見的一道料理，沾上鎮江醋，消去了室內裝潢肉凍可能會有的油膩感，提昇了肉的香味，很不錯的料理(我們點了二次)椒麻口水雞：香辣的氣味，加上滑嫩可比美醉雞口感的雞肉，這道也點二次蜜汁叉燒酥：硬度和脆度恰到好處，搭配的內餡，不會太甜，口感是順(又點二次)開幕活動黃金流沙包：比奶油餐包還讚的黃金流沙包，包子的皮鬆軟，和奶黃一起吃，真想吃多粒一點（點二次）蘿蔔絲酥餅：這道內餡，我又要佩服師父的手藝，常吃到的蘿蔔絲都口味很重，外皮又油,但明皇樓外酥不油,內餡不輸劉媽媽婚禮佈置菜包的好吃大家，我很想說得專業一點，可是很難形容那種 口味不搶眼，口感很順，讓你不知不覺吃完一顆，又再拿起第二顆的感覺．．．芋頭西米露 ： 每一口都充實著芋頭泥，細細的，真是料好實在腊味蘿蔔糕 ：帶有淡591淡的腊味，一開始吃，須要適應一下，蘿蔔糕口感綿密，沾上醬汁，非常美味（想點第二次，但沒肚子）例湯 ：這裡的海鮮可能不用錢，這道是超級海鮮濃湯吧師父的熱炒功力了得每道菜真的都好吃快結束時，又點了一些菜明皇會場佈置樓真的很貼心，會看人數和用餐速度，來調整出菜的數量讓我們，還是可以儘情的品嚐，不用擔心點了會吃不完ＰＳ．燒鴨很好吃 (點二次)讚的 熟生蠔(但 鐵爸也沒有吃第二粒的實力,實在是好吃的東西太多了)上海老菜飯這道結婚西裝少見的料理,一定要點來吃米飯 可能是用煨的,不是炒的,因為米粒雖然粒粒分明,卻吃得出來吸飽了高湯的湯汁這道料理 每樣調味,都是淡淡的,不凸出,卻和諧(因為這道菜 服務人員告知 師父煮失敗了,所以重煮,導致這道菜在最後土地買賣才上,我沒吃完..那香香的米飯,我沒吃完...) 本日戰況 : 共計61道菜, 享用 31 道蔬菜類 0/7冷盤類 8/11主食類 1/3風味肉類 7/8海鮮類 2/9湯類 1/1點心類-蒸點 7/10點心類-焗 3/6點心類-甜點 2/6 服務態度非常的好不斷的關鍵字行銷來收盤,注意茶水情況也會主動的前來詢問是否須要加點非常棒!! 加分加分再加分 吃飽回家囉古華花園飯店-明皇樓電話 03-281-1818地址 : 中壢市民權路398號2樓優惠活到到 2009/2/28結束 週一及週二 中午 399+10%(假日為 裝潢588*+10%)
- Sep 27 Thu 2012 20:55
峇里島當貴婦
峇里島當貴婦上個禮拜 到峇里島度假~行程5天 做了3個SPA~感覺真是通體舒暢啊~本來打算好好寫個遊記之類的~休息租房子了2天~~好像細胞裡偷懶的因子又在作祟 想一想還是作罷好了可以跟大家分享幾樣比較特別的~峇里島的生活 每天都票貼過的很悠哉~一下飛機 就用美金換了當地的鈔票-印尼盾最大的面額 居然是"10萬"~ 每次買東西都要看清21世紀房屋仲介楚到底是幾個"零"~~真是讓數學不好的我傷透腦筋~還有比較特別的是~在路邊 隨處都可見到的賣油小亭子~建築設計因為當地的收入不高 而且加油站很少 居民們就想出這個方法以1公升的單位來賣油 既便利又可省下到加油站路程的酒店打工油錢~很聰明吧~在泰國 幾乎每餐都可以嘗到又甜又多汁的水果~所巴里島的水果 真是不如預期中的好吃~切好的吳哥窟看起來跟一般水果沒有太大的差異~不過就是吃起來 就是少掉了甜味~導遊說 吃起來如果是甜的 那就代表是加了糖情趣用品水的啦~這趟 還去參觀了特別的海藻田-據說 這就是台灣很火紅的"海底燕窩"喔~這個在峇里島本島旁邊的小島上售屋網的居民 多是老人和小孩...頂著烈日在艷陽下收割、挑選良劣海藻 再經過曝曬跟包裝 就可以販賣了~巴里島的生活 西服真的好悠閒~生活簡單也純樸~5天好快就過去了...真是一個度假的好地方呀...下回有機會 真的可以考慮再次造訪澎湖民宿~Coodbye BALI~
- Sep 26 Wed 2012 23:53
100年4月14日
- Sep 26 Wed 2012 02:45
漂泊的小船
- Sep 25 Tue 2012 06:06
雨後肥菇處處
- Sep 24 Mon 2012 08:26
100年2月妹妹和表妹相約回娘家
100年2月妹妹和表妹相約回娘家三姑的女兒婷婷長年住在溫哥華,沒料到2008年有天我有巢氏房屋在萬芳醫院大廳服務台當志工時,她竟然跑來認我,就這樣又連絡上了,那年她有來探望長灘島老爸,前幾天我在醫院又遇到表妹和她約再去看老爸.就在19日妹妹和表妹相約回娘家,貸款先去看老爸,當天他身體不佳,只好請他多休息 ,大嫂去大陸弟妹請我們去吃完豐盛的整合負債日本料裡後就回她的新家唱歌和拍照 ,沒想到表妹日文歌唱得那麼棒!煜家的女兒長得買屋真快, 特地將春節回娘家時的照片也秀上來比較一下今年過年去大哥家老爸一心只想G2000樂透的號碼而已,照相也不專心,和妹妹一家人去弟弟新家參觀,可惜弟弟不在家,瞧!佈個人信貸置得有夠華麗ㄋㄟ.妹妹一家還去二女兒買的新家參觀,因還在裝璜只好照大樓下面的酒店工作會客室囉!正好女婿一家人也一起來看起來好熱鬧喔!整個建物很氣派和妹留影一張,超長灘島愛照相的姐妹花,和大哥弟弟住在附近要回娘家還真方便,只要妹妹們有空我一定抽空資產管理公司奉陪.
- Sep 23 Sun 2012 11:00
製作小屋
製作小屋 心妤姐姐學校要製作小屋於是利用假日來寶媽家製作節能燈具大家分工合作捏麵土娃娃交給香香其他的寶媽跟心妤姐姐研究房屋買賣如何製作 這床是心妤姐姐跟寶媽的傑作捏麵土娃娃是香香的傑辦公室出租作 寶媽幫心妤姐姐作一個圓形沙發再加上鋁線接著再放上香香酒店工作的捏麵土娃娃圓形沙發組合就完成了 接著寶媽再製作一個客廳設計裝潢沙發這是半成品… 客廳沙發完成了因寶媽超愛鋁線的所以什麼酒店兼職都要加上一些鋁線增加美觀 琪琪很認真的研究小屋 心妤姐姐帛琉也加入行列 小屋終於完成了2樓 ▼1樓 看著眼前的小屋看是否建築設計有那些地方要改進 香香很開心的跟小屋拍照 製作好小屋已很宜蘭民宿晚了終於可以休息囉…大家一起吃著心妤媽媽愛的點心吃起來室內設計特別香甜好吃
- Sep 22 Sat 2012 13:44
T-Mobile Garminfone 正式推出：Android 作業系統、300萬像素鏡頭、沒有貼 nuvi 牌子
T-Mobile Garminfone 正式推出：Android 作業系統、300萬像素鏡頭、沒有貼 nuvi 牌子房地產Garmin-Asus 為通訊商 T-Mobile 打造 Garminfone 導航手機，有趣的是這款手機上面沒有 買屋Garmin 最重要的 nuvi 品牌字樣，不過這對使用者來說並不重要。不過如果這 網頁設計個產品房地產推出來的話，那遲遲未上市的 A50 則該何去何從呢？不管 A50，新款 Garminfone 搭載了300萬土地買賣像素自動對焦鏡頭、外插 microSD 記憶卡（最高32GB）、WiFi 無線連結、HSDPA 傳輸速度以及會場佈置大家最引頸其盼的 Android 作業系統（判斷是1.6版本），我們最 qq廣告群發軟體想要的是在 辦公室出租3.5吋 HVGA（480x320 pixels）螢幕上跑上 Garmin 專有的導航系統，這也是我們最期待的部份租辦公室。如果大家還記得G60的話，當時附上的車架也是非常棒的配件，這次Garminfone也是一定奉上的永慶房屋。Garminfone 將於春末推出，不就是五月份了嗎？台南防水 >
